가족 간 부동산 저가양도 시 세금 기준과 절세 방법

가족 간 저가양도는 양도소득세와 증여세 2가지 세무 리스크가 생겨요. 시가 대비 5%(또는 3억 원) 초과 시 부당행위계산부인, 차액의 30%(또는 3억 원) 초과 시 증여세 부과 기준을 미리 파악해야 해요.

저가양도 발생 시 세무 리스크 구조

가족 간 부동산 저가양도는 매도자(양도인)와 매수자(양수인) 모두에게 세무 리스크가 생겨요.

특히 현재 부동산 하락장이 이어지면서 부모가 자녀에게 주택을 물려주는 방법으로 저가양도 매매가 증가하고 있어요. 하지만 국세청은 거래가액이 시가에서 크게 벗어난 거래를 부당행위로 판단할 수 있으므로, 거래가액을 정하기 전 반드시 세금 기준을 검토해야 해요.

핵심은 두 가지 세금이에요:
– 양도소득세 (매도자 입장의 세부담)
– 증여세 (매수자 입장의 세부담)

이 두 가지를 모두 고려하지 않고 거래하면, 나중에 세무 조사를 받을 때 예상 밖의 세금 폭탄을 맞을 수 있어요.

양도소득세: 매도자의 세금 위험

매도자는 저가매매로 양도차익을 줄이려 할 수 있지만, 국세청은 거래가액이 시가에서 크게 벗어나면 ‘부당행위’로 판단해 시가 기준으로 양도소득세를 재계산할 수 있어요.

부당행위계산부인 기준

시가 대비 5% 또는 3억 원 초과 시에 적용돼요. 두 조건 중 하나라도 넘으면 위험해요.

구체 사례를 살펴봅시다:
– 시가: 12억 원인 주택
– 실거래가: 9억 원에 매도
– 차액: 3억 원 (시가의 25% 초과)
– 결과: 부당행위계산부인 가능성 → 시가(12억 원) 기준으로 양도소득세 재계산돼요

안전한 거래가액 설정

매도자 입장에서는 시가의 95% 이상으로 설정하면, 부당행위 논쟁을 피할 수 있어요. 예를 들어 시가 10억 원이면, 최소한 9억 5,000만 원 이상에서 거래하는 게 좋아요.

실무 팁

감정평가사로부터 정식 감정평가를 받아두면, 국세청이 나중에 시가를 재계산할 때 그 평가액을 기초로 하게 되므로 분쟁을 줄일 수 있어요.

증여세: 매수자의 세금 위험

매수자는 ‘싸게 산 만큼 이익을 얻었다’는 관점에서 증여세가 부과돼요.

특수관계인(가족)으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하면, 차액만큼을 매수인이 증여받은 것으로 간주돼요(상증법 제35조). 세법상 당연히 그렇게 보는 거라서 피할 수 없어요.

증여세 과세 기준

차액 중 기준금액(시가의 30% 또는 3억 원 중 더 작은 금액) 초과분에만 과세돼요. 모든 차액에 대해 세금을 내는 게 아니라는 점이 중요해요.

구체 계산 예시

• 시가: 10억 원
• 실거래가: 8억 원
• 차액: 2억 원
• 기준금액: 시가의 30%(3억 원) 또는 3억 원 중 더 작은 금액 = 3억 원
• 차액 2억 원 < 기준금액 3억 원 → 증여세 0원이에요

다른 상황을 봐요:
– 시가: 15억 원
– 실거래가: 10억 원
– 차액: 5억 원
– 기준금액: 15억 원의 30% = 4.5억 원 또는 3억 원 중 더 작은 금액 = 3억 원
– 과세 대상: 5억 원(차액) – 3억 원(기준금액) = 2억 원
– 증여세 과세: 2억 원의 약 40%(세율) ≈ 8,000만 원 정도가 되는 거예요

매수자가 할 수 있는 일

자금을 실제로 본인이 준비했다는 증빙(계좌이체, 대출 서류 등)을 충분히 모아두면, 국세청 조사 시 “증여가 아니라 정상 거래”라고 주장할 수 있는 근거가 돼요.

안전한 저가양도 거래를 위한 실무 체크리스트

1단계: 시가 산정

• 공동주택 (아파트, 오피스텔): 실거래사례 + 포탈 시세 조회 활용하기
• 비교대상이 모호한 경우 (단독주택, 상가): 감정평가로 시가 근거 확보하기

2단계: 거래가액 설정

양도소득세(5%·3억) 와 증여세(30%·3억) 두 기준을 함께 비교해서 결정하는 게 좋아요.

예를 들어 시가 10억 원이면:
– 양도소득세 위험: 9억 5,000만 원 미만에 매도하면 위험해요
– 증여세 위험: 7억 원 이하에 매도하면 위험해요(3억 원 차액 > 3억 원 기준금액)

따라서 9억 5,000만 원~10억 원대로 설정하는 게 가장 안전해요.

3단계: 자금출처 소명

• 매수자가 실제로 자금을 마련했는지 증빙하기 (계좌이체·대출증서 등)
• 부모 차용금 → 자녀 상환 구조가 아닌지 명확히 하기
• 이를 통해 증여추정 리스크 감소시키기

✅ 최종 체크: 감정평가 또는 실거래사례 + 자금이체 증빙 = 세무 안정성 UP

FAQ

Q. 부동산 하락장에서 시가를 어떻게 기준으로 삼아야 할까요?

공인중개사 호가는 참고만 하고, 반드시 실거래사례나 감정평가로 뒷받침해야 해요. 국세청은 거래 후 세무 조사 시 실거래사례와 감정평가를 우선시하므로, 공인중개사 호가만으로는 부당행위 논쟁에서 약해질 수 있어요. 특히 부동산 하락장에서는 최근 3개월 내 실거래사례(같은 아파트 단지, 인근 단지)를 가장 신뢰할 수 있어요.

Q. 양도소득세와 증여세를 동시에 둘 다 내야 할 수도 있나요?

네, 가능해요. 양도소득세는 매도자에게, 증여세는 매수자에게 부과되므로 별개예요. 예를 들어 부모(매도자)는 양도소득세를 내고, 자녀(매수자)는 증여세를 낼 수 있어요. 거래가액을 설정할 때 두 세금 기준(5%, 30%)을 모두 검토해야 ‘양도세 폭탄’과 ‘증여세 폭탄’ 둘 다 피할 수 있어요.

Q. 부모가 자녀에게 주택을 물려주는 가장 안전한 가격대는?

양도소득세 기준(시가의 95% 이상)과 증여세 기준(차액이 기준금액 이하)을 모두 만족하려면, 시가에 가깝게 거래하되 최소 시가의 70% 이상에서 설정하는 게 좋아요. 최종적으로는 감정평가와 자금출처 증빙으로 입증할 수 있어야 한다는 점을 잊지 마세요.

Q. 저가양도 거래 전에 국세청에 사전 문의할 수 있을까요?

네, 가능해요. 국세청 조회 창구나 세무전문가를 통해 ‘특정 가액대로 거래하면 세금이 어떻게 될까’를 미리 문의할 수 있어요. 다만 공식 답변을 받으려면 거래 구체안(자산 위치, 감정평가액 등)을 제시해야 하는데, 개인정보 때문에 보통은 세무사를 통해 비공식 자문을 받는 편이 일반적이에요.

Q. 저가양도 거래 후 국세청 조사를 받으면 무조건 세금을 더 내야 하나요?

아니에요. 시가 산정과 자금출처를 충분히 입증할 수 있으면 조사 결과 ‘정상 거래’로 판정받을 수 있어요. 다만 감정평가·실거래사례·자금이체 증빙이 모두 없으면, 국세청의 재계산에 따를 수밖에 없으므로 사전 준비가 매우 중요해요. 특히 차액이 클수록 국세청의 관심도 높아지니까요.